越秀服務成功登陸港股，國企物管陣營再添勁旅

6月28日，越秀服務（06626.HK）成功于香港主板掛牌交易，成為又一家備受市場矚目的國有物管上市公司。

首次公開發售的招股之后，越秀服務厘定的全球發售價為每股4.88港元，總共發行約3.7億股，香港公開發售占10%，國際發售占90%。按發售價估算，越秀服務此番募集資金約18億港元，總市值超過72億港元。

由于擁有股東越秀地產（00123.HK）以及廣州地鐵等的獨特資源，越秀服務在大灣區住宅物業、商用物業及TOD物業等領域所擁有的競爭優勢是其他同行所不具備的。因此，該公司此番公開發售股份，獲得了不少機構的追捧。

據悉，越秀服務基石投資涵蓋了大型投資機構及上下游產業鏈的合作方兩大類機構投資者，包括新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶、 商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、華科資本、尚慧企業以及索菲亞兩位董事江淦鈞及柯建生。根據協議，10 家基石投資者按發售價認購總額最多 7.772 億港元的發售股份數目。

在越秀服務6月15日舉行的全球發售新聞發布會上，管理層透露“希望在未來的3到5年，躋身于行業的第一梯隊”。

凈利潤連續三年穩定增長

在財務方面，新上市的越秀服務表現不俗，營業收入連續三年保持強勁增長，2018-2020 年，營業收入分別為 7.63 億元(人民幣，下同)、8.96 億 元和 11.68 億元，年均復合增長率達 23.7%；同期凈利潤分別達 4731.4 萬元、9320.7 萬元和 2.04 億元，年均復合增長率高達 107.5%。此外，越秀服務凈利潤率由 2018 年的 6.2%大幅增加至 2020 年的17.4%；整體毛利率由 2018 年的 25.9%上升至 2020 年的 34.5%；兩者均領先于物業服務百強企業的平均表現。

截至2020 年底，越秀服務在管物業數量為 215 個，總在管面積為 3260 萬平方米。其中， 在管面積中有 96.1%的物業位于一線、新一線和二線城市。根據中指研究院的統計，就綜合實力而言，越秀服務 2021 年在物業服務百強企業中排名 TOP16；而就2020 年在管面積的市場份額而言，越秀服務在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第七。

值得提及的是，越秀服務在粵港澳大灣區擁有極強知名度和競爭優勢，為公司穩健發展提供了堅實保障。

2014 年至 2019 年，大灣區城市化率遠高于全國水平，擁有最高的復合人口增長率以及最高的人均可支配收入。同時，大灣區房地產市場亦實現快速發展。根據 廣東省統計局的資料，大灣區貢獻了中國商品房總銷售額超 10%。2014-2019 年， 大灣區房地產開發投資額、已竣工物業總建筑面積復合年增長率亦遠超全國水平， 2020 年，大灣區新房住宅成交規模已超過 70 萬套。

作為大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，越秀服務將受益于大灣區高速經濟增長對物管市場帶來的紅利。

截至2020年12月31日，越秀服務的版圖已拓展至 19個城市，當中6個位于大灣區，包括香港，公司是為數不多在中國內地和香港均有業務布局的物管企業，在大灣區的總在管面積為2530萬平方米。

未來，越秀服務計劃憑借國企背景和深耕布局的優勢，持續并重點關注大灣區內優質物業的拓展機會，鞏固其在大灣區的領先地位。同時，在商業物業方面重點深耕大灣區，進一步拓展上海、杭州等華東區域以及武漢、佛山等新一線城市的業務。

越秀服務的控股股東越秀地產是大灣區領先的房地產發展商，擁有灣區中部、灣區東部、灣區西部、軌道交通四大區域公司，全面深耕大灣區房地產發展業務。截至 2021年6月，越秀地產已將業務拓展至全國25個重點城市，形成以粵港澳大灣區為核心，華東、華中、北方和西南四大區域為重要支撐的“1+4”全國化戰略布局。

同時，間接控股股東越秀集團是廣州市國資委全資控股的第二大國有產業集團，現已形成以房地產、金融、交通基建、食品為核心的“4+X”現代產業體系。憑借越秀集團強大的國企背景優勢以及多元化的業務網絡，越秀服務成功拓展多個項目，未來將持續受益于此帶來的多業態、多渠道的對外拓展機會。

此外，廣州地鐵于 2021 年 2 月 8 日入股越秀服務，成為戰略投資者。廣州地鐵服務于 廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統，是國際地鐵聯盟(CoMET)的成員之一。 廣州地鐵網絡規?？焖贁U張，將為越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務提供支持，集團可借助有關資源和優勢，進一步拓展獨特的 TOD 綜合物業管理業務。

TOD優勢吸引市場關注

2020 年 11 月，越秀服務向廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程公司及廣州地鐵物業管理公司，一舉成為擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”的復合型物業管理公司，為越秀服務帶來在管車輛段地鐵站線上蓋住宅及商業物業等業態，新增總在管理面積超 500 萬平方米。

該項目的成功收購，不僅為越秀服務增加了新的業態，也因其承擔地鐵列車等特種設備清洗工作而建立起強大的技術壁壘，大大增強其外拓同類型業務的核心競爭力?？梢哉f，國內其他上市物業管理企業中，具備這一特殊優勢的公司并不多，這為越秀服務未來拓展相關項目提供了獨具特色的核心競爭力。

在中國，軌道交通仍處于高速推進階段，圍繞軌道交通所從事的物管需求也不斷增加。截至 2020 年 12 月 31 日，中國已有 44 個城市開通運營城市軌道，且 2020 年交通線路、運營里程等指標較 2019 年也增長了 20.1%。隨著發達城市的快速擴張，城市也將面臨交通空間和開發模式的全新挑戰。以交通為導向的 TOD 模式，勢必將成為發達城市未來開發和規劃的主要模式。

據悉，TOD模式下，城市交通網絡可與城市核心范疇有機連接，結合大型商業復合物、商業及辦公空間、商業設施及中高端住宅物業，從而推進房地產市場快速發展，因此具有TOD 模式物業管理能力的綜合物業服務提供商將于日后從其他競爭對手脫穎而出。

除此之外，越秀服務的控股股東越秀地產亦是國內最大的 TOD 發展商之一。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀地產擁有 5 個 TOD 住宅項目，由此，越秀服務已形成了TOD住宅管理和 TOD 站點或車輛段管理雙結合的 TOD 綜合物業管理模式，此模式或將持續不斷地為其未來的規模擴張和利潤增長提供強勁動力。

截至 2020 年底，廣州地鐵管理的總里程達到 676.5 公里，預計到 2023 年，廣州市城市軌道交通累計開通里程將突破 800 公里，除此之外，越秀集團、廣州地鐵與華中地區新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰略合作框架協議，三方將在軌道交通建設及運營、TOD 物業開發、物業管理業務、產融結合發展等多個領域開展合作。

越秀服務可借助廣州地鐵及越秀地產的資源和優勢，獲得更多的 TOD 綜合物業管理的機遇，有助于其進一步鞏固 TOD 綜合物業管理模式，成為國內 領先的 TOD 綜合物業管理服務平臺。