萬科保利金地股價創年內新低 | 一財地產日評

地產板塊多支龍頭股表現疲弱。截至6月28日收盤，萬科A（000002.SZ）收盤報24.08元/股，處于近3年來股價較低水平，股價已經連跌三月；金地（600383.SH）收盤報10.30元/股，創2015年以來新低；保利地產（600048.SH）收盤報12.13元/股，更創下2019年7月以來新低。

就當前估值來看，A股132家房地產開發公司市盈率為12.69倍，位列申萬一級28個行業板塊倒數第三。國信證券新近研報指出，當前地產板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊；縱向來看，目前板塊估值仍處于近10年較低水平。

一財點評：與持續增長的商品房市場相比，上市房企在二級市場的表現簡直糟糕透頂。2020年下半年以來，中央接連出臺針對房地產行業的重磅政策，地產受到“三道紅線”、銀行貸款集中度、“雙集中”等政策限制，企業加大杠桿做大規模難以為繼。同時，各地土地成本攀升，房價難以同比上漲，使得房企的利潤空間受到擠壓。2020年的年報數據顯示，開發商“增收不增利”，利潤率下滑、行業微利已成為行業大趨勢。

政策從房企、銀行、地方政府等三個維度完善房地產行業調控長效機制，重塑房地產行業競爭格局；另一方面，上市房企的業績表現、業務模式等極度缺乏想象空間，讓投資者興趣缺失，也就導致估值不斷走低。類似萬科、保利地產等龍頭房企股價創新低，也便是自然而然的事情。

平安人壽330億買凱德核心資產

凱德集團6月28日公告稱，與中國平安人壽保險簽署合作協議，向平安出售中國六個來福士資產組合的部分股權。根據協議，該資產組合的總資產價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元，該交易預計于2021年三季度完成。

凱德集團內部人士對外表示，交易前凱德通過私募基金對涉及項目的持股比例在30.7%至55%之間，交易后變更為12.6%至30%。凱德將作為資產管理者負責項目的運營管理，繼續推動并參與這六個來福士項目的增長。

收購方平安人壽是“鐘情于”地產的知名險資，平安重倉持股的知名房企至少有13家，通常扮演財務投資者的角色。

一財點評：凱德集團近兩三年一直在持續地處置哈爾濱、鄭州等地資產，回籠資金近500億元。另一方面，凱德集團也在進行產業園、工業及物流地產和數據中心等新經濟領域的投資。一減一加背后足見，凱德集團在持續推進資產換倉，尋求更具有前景的投資方向。新經濟領域近年也的確被各路產業資本、PE/VC熱捧，被視為代表未來的領域。

從這個維度看，凱德集團的前瞻性眼光和危機意識，值得認可，也有利用對沖房地產領域的發展壓力。但是新經濟領域被視為代表后續經濟的結構調整和市場趨勢，早已引起各路資金圍獵。目前房企在這個領域成氣候的并不多，頂多作為地產主業外的“小菜”，小打小鬧居多。無論是國際視野、投資眼光、產業預判、人員素質、投融管退操盤經驗，還是既往戰績，凱德集團這種“地產+基金”操盤模式都算不上主流玩法。但愿在“地產+基金”形成了投融管退的完整價值閉環的凱德集團，能夠在新經濟領域開辟出一種新的路徑，供行業學習借鑒。

云南物企俊發七彩服務沖刺港股

俊發七彩服務6月27日向港交所遞交了招股書。截至2020年12月31日，俊發七彩服務在管的總建筑面積約為2800萬平方米，是總部位于云南省的物業服務百強企業首位。

招股書顯示，俊發七彩服務目前主要有物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三項業務。2018-2020年，俊發七彩服務物業管理的收入分別為3.29億元、4.75億元和5.84億元，占總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。而在這部分收入中，俊發集團及關聯公司所開發物業提供物業管理服務分別貢獻了約3.1億元、4.3億元和5.4億元，分別占比約94.0%、91.4%及92.4%。

在此之前的半個月內，先后有融信服務、德信服務、朗詩綠色生活以及康橋悅生活四家物企通過了港交所聆訊，距離正式上市只差最后的“臨門一腳”。

一財點評：與大多數物業企業類似，俊發七彩服務的收入主要依靠物業管理服務，極度依賴其母公司俊發集團。

稍微不同的是，小米集團與俊發七彩服務簽訂了對賭協議，要求俊發七彩服務2021年收入不少于人民幣13.59億元，2022年收入不少于18.04億元；對應的年度稅后純利不低于3.53億元和5.31億元，否則后者需進行一定的現金補償。

這一對賭條件，對于目前的俊發七彩服務而言仍存在難度。想要完成對賭協議，俊發七彩服務就必須持續保持對外規模擴張，但在龍頭物業公司也急于擴充規模之際，顯然并不容易。上市是起點亦是新的征程的開始。