萬科保利金地股價創年內新低 | 一財地產日評
地產板塊多支龍頭股表現疲弱。截至6月28日收盤,萬科A(000002.SZ)收盤報24.08元/股,處于近3年來股價較低水平,股價已經連跌三月;金地(600383.SH)收盤報10.30元/股,創2015年以來新低;保利地產(600048.SH)收盤報12.13元/股,更創下2019年7月以來新低。
就當前估值來看,A股132家房地產開發公司市盈率為12.69倍,位列申萬一級28個行業板塊倒數第三。國信證券新近研報指出,當前地產板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊;縱向來看,目前板塊估值仍處于近10年較低水平。
一財點評:與持續增長的商品房市場相比,上市房企在二級市場的表現簡直糟糕透頂。2020年下半年以來,中央接連出臺針對房地產行業的重磅政策,地產受到“三道紅線”、銀行貸款集中度、“雙集中”等政策限制,企業加大杠桿做大規模難以為繼。同時,各地土地成本攀升,房價難以同比上漲,使得房企的利潤空間受到擠壓。2020年的年報數據顯示,開發商“增收不增利”,利潤率下滑、行業微利已成為行業大趨勢。
政策從房企、銀行、地方政府等三個維度完善房地產行業調控長效機制,重塑房地產行業競爭格局;另一方面,上市房企的業績表現、業務模式等極度缺乏想象空間,讓投資者興趣缺失,也就導致估值不斷走低。類似萬科、保利地產等龍頭房企股價創新低,也便是自然而然的事情。
平安人壽330億買凱德核心資產
凱德集團6月28日公告稱,與中國平安人壽保險簽署合作協議,向平安出售中國六個來福士資產組合的部分股權。根據協議,該資產組合的總資產價值為467億元人民幣,平安人壽總投資金額不超過330億元,該交易預計于2021年三季度完成。
凱德集團內部人士對外表示,交易前凱德通過私募基金對涉及項目的持股比例在30.7%至55%之間,交易后變更為12.6%至30%。凱德將作為資產管理者負責項目的運營管理,繼續推動并參與這六個來福士項目的增長。
收購方平安人壽是“鐘情于”地產的知名險資,平安重倉持股的知名房企至少有13家,通常扮演財務投資者的角色。
一財點評:凱德集團近兩三年一直在持續地處置哈爾濱、鄭州等地資產,回籠資金近500億元。另一方面,凱德集團也在進行產業園、工業及物流地產和數據中心等新經濟領域的投資。一減一加背后足見,凱德集團在持續推進資產換倉,尋求更具有前景的投資方向。新經濟領域近年也的確被各路產業資本、PE/VC熱捧,被視為代表未來的領域。
從這個維度看,凱德集團的前瞻性眼光和危機意識,值得認可,也有利用對沖房地產領域的發展壓力。但是新經濟領域被視為代表后續經濟的結構調整和市場趨勢,早已引起各路資金圍獵。目前房企在這個領域成氣候的并不多,頂多作為地產主業外的“小菜”,小打小鬧居多。無論是國際視野、投資眼光、產業預判、人員素質、投融管退操盤經驗,還是既往戰績,凱德集團這種“地產+基金”操盤模式都算不上主流玩法。但愿在“地產+基金”形成了投融管退的完整價值閉環的凱德集團,能夠在新經濟領域開辟出一種新的路徑,供行業學習借鑒。
云南物企俊發七彩服務沖刺港股
俊發七彩服務6月27日向港交所遞交了招股書。截至2020年12月31日,俊發七彩服務在管的總建筑面積約為2800萬平方米,是總部位于云南省的物業服務百強企業首位。
招股書顯示,俊發七彩服務目前主要有物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三項業務。2018-2020年,俊發七彩服務物業管理的收入分別為3.29億元、4.75億元和5.84億元,占總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。而在這部分收入中,俊發集團及關聯公司所開發物業提供物業管理服務分別貢獻了約3.1億元、4.3億元和5.4億元,分別占比約94.0%、91.4%及92.4%。
在此之前的半個月內,先后有融信服務、德信服務、朗詩綠色生活以及康橋悅生活四家物企通過了港交所聆訊,距離正式上市只差最后的“臨門一腳”。
一財點評:與大多數物業企業類似,俊發七彩服務的收入主要依靠物業管理服務,極度依賴其母公司俊發集團。
稍微不同的是,小米集團與俊發七彩服務簽訂了對賭協議,要求俊發七彩服務2021年收入不少于人民幣13.59億元,2022年收入不少于18.04億元;對應的年度稅后純利不低于3.53億元和5.31億元,否則后者需進行一定的現金補償。
這一對賭條件,對于目前的俊發七彩服務而言仍存在難度。想要完成對賭協議,俊發七彩服務就必須持續保持對外規模擴張,但在龍頭物業公司也急于擴充規模之際,顯然并不容易。上市是起點亦是新的征程的開始。
本文來源:責任編輯:李雷

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