房地產業“碳中和”路線圖

實現“碳達峰、碳中和”，事關國家經濟社會發展重大戰略的實施，也是房地產業邁向綠色發展、高質量發展的必由之路。

“在中國2030年達到碳排放峰值，2060年實現‘碳中和’的政策目標的影響下，房地產和建筑行業及相關企業作為碳排放的主要貢獻者，應先從能源管理方面的審計開始，調整整個物業包里面的能耗系統。”戴德梁行大中華區可持續發展服務聯席主管黃衍維接受《中國房地產金融》記者專訪時表示，房地產開發商，需要從設計、建造、運營、管理到維護，用一個全生命周期的角度，去思考和構建房地產“碳中和”路線圖。

6月17日，戴德梁行與美國綠色建筑委員會(USGBC)聯合發布《邁向碳中和推動中國房地產可持續發展》報告(以下簡稱“報告”)，研究顯示隨著政府及投資者紛紛做出碳排放“凈零”承諾、不斷加碼綠色發展，開發商在做出開發及運營決策時，更有動力考慮ESG(環境、社會、公司治理)因素。報告預測，為房地產投資者、開發商以及業主，了應對減少碳排放量，將會加快制定建筑全生命周期的碳減排計劃，以此推動房地產業向低碳模式轉型。

2015年12月《巴黎協定》中提出要把全球平均氣溫較工業化前水平升高幅度控制在2攝氏度以內，并向著1.5攝氏度努力。要實現這一目標，全球溫室氣體排放需在2030年前減少一半，并在2050年左右盡量達成凈零排放，即“碳中和”。

2020年9月，國家主席習近平在聯合國大會上表示，中國將提高國家自主貢獻力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，爭取在2060年前實現“碳中和”。十九屆五中全會將“碳排放達峰后穩中有降”列入2035年遠景目標。

根據全球碳地圖集2019年的統計數據，顯示隨著過去幾十年經濟的快速發展，中國2019年的二氧化碳排放量達到101.75億噸，如果包括其他溫室氣體排放，則為117億噸，約占全球排放量的30%。

其中，建筑業、房地產行業碳排放量是“耗能大戶”。全球建筑建設聯盟發布的《2020年建筑業全球形勢報告》指出，2019年建筑行業相關二氧化碳排放占全球排放量的38%，其中10%的二氧化碳排放來源于鋼鐵、水泥和玻璃等建筑材料的制造過程和建筑建造過程。中國建筑節能協會發布的《中國建筑能耗研究報告》數據顯示，中國建筑全過程能耗和碳排放(截至2018年)，分別占全國能源消費總量、全國碳排放總量比重的46.5%、51.3%。

在朝著“碳中和”這一目標邁進的過程中，房地產行業顯得至關重要。

5月26日，住房和城鄉建設部標準定額司一級巡視員倪江波在“2021中國房地產業碳達峰發展高峰論壇”指出，住建部正在圍繞城鄉建設綠色發展和碳達峰、碳中和戰略要求，制定城鄉建設領域2030年前碳達峰實施方案和綠色建筑與建筑節能“十四五”發展規劃。該規劃將著力構建城鄉建設領域，碳達峰、碳中和的時間表、路線圖，構建新的發展格局。

倪江波表示，“十四五”高標準節能減碳，是綠色建筑的底線。“綠色建筑應以更高節能、更低碳排放為標準，先行先試低碳建筑、超低碳建筑、近零碳建筑、零碳建筑，建設零碳城市、零碳社區、零碳市政基礎設施等。”

國家應對氣候變化戰略研究和國際合作中心戰略規劃部主任柴麒敏在《房地產企業應對氣候變化行動指南》會議上指出，“十四五”階段，“碳中和”建筑的示范工程和項目應該是努力的方向，零碳建筑科技和既有建筑的升級改造是重點，比如提升低排放建筑的標準和運營水平，加快推動超低能耗、近零能耗和零能耗建筑。

由于中國每年新增建筑面積已達約20億平方米，黃衍維表示，中國建筑在實現碳排放目標的進程中，將發揮重要的作用。

從“十四五”規劃及國家應對氣候發展方向看，“碳中和”建筑的示范工程和項目是努力的方向之一。房地產企業未來不僅本身需要碳排，更需帶動上游節能減排，整體價值鏈實現“碳達峰”、“碳中和”。

“房地產行業鏈條很長，‘碳達峰’、‘碳中和’的政策目標會直接影響投資者、開發商新增的項目。因此，從開發設計到運營期間，都需要把碳排放考慮進去，需要用一個全生命周期的角度來考慮新項目的運營。”黃衍維告訴《中國房地產金融》。

房地產行業如何參與到“碳中和”進程中來?黃衍維表示，“碳中和”是一個比較新的議題，在實操層面的過程比較漫長。

對于房地產開發商、投資者或者業主而言，實現碳中和需要采取如下6個步驟:制定定義清晰的目標，同意碳預算并在整個項目過程中遵照預算執行，利用現有材料，減少材料的使用和能源需求，選擇對環境影響小的材料和能源，抵消剩余的碳排放。

報告顯示，針對房地產業整個生命周期的碳排放，需要考慮建筑使用年限內能源和水的消耗量。為此，需對建筑工程進行多方面的評估，包括建筑用途、設計、機械設備、建設、建筑材料運輸與回收、建筑運行、管理與維護等方面。而在建造、運行、重新使用或拆除建筑前，還需要考慮碳補償、避免碳排放、隱含的排放量、運營產生的排放量。

對于新建物業，開發商需要從選址到運營、建造等環節，需要全盤計劃”碳中和”路線。對于持有運營管理的業主而言，需要進行碳排放審計，了解物業的能耗是否可以達到要求標準。“很多開發商在大中華區持有的物業比例較高，尤其是商業地產。對于開發商來講，商業地產一直是耗能大戶，尤其是在空調系統方面。”黃衍維建議開發商根據國際碳排放標準，有針對性的對商業地產物業進行能源審計和物業包的能源系統更新。

對于房地產行業，實現“碳中和”目前看來仍面臨挑戰。黃衍維認為，第一，國家宏觀扶持政策有待完善。目前暫未形成高效支持低碳房地產發展的法律、政策體系，缺乏具體引導企業投資的產業、技術、金融及稅收等優惠政策;第二，低碳房地產供給動力不足。包括房企及相關機構研發經營風險大(政策風險、市場風險、成本風險、技術風險)，大部分房地產企業仍持觀望態度;第三，低碳房地產需求有限。鑒于政府在私人節能環保住宅的消費上沒有相應的鼓勵政策，建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給最終消費者，因而推動房價上揚，大多數消費者難以承受相關的額外支付;第四，低碳房地產建設推行緩慢。

因此，從實操層面來看，有賴于業內眾多機構共同推動行業發展達到“碳中和”目標，“我們也可以協助客戶從企業和項目層面制定可持續發展和碳中和的路線圖，并制定ESG政策和目標以及最終實施計劃。”黃衍維說。

制造業、房地產業等傳統行業進行轉型升級、實現“碳中和”過程中，綠色金融正成為“碳中和”的重要支撐。

我國于2012年頒布《綠色信貸指引》，并于2016年發布《關于構建綠色金融體系的指導意見》，從而制訂支持綠色貸款的全面政策框架。明確將綠色建筑發展、建筑工業化、既有建筑節能改造、海綿城市建設、智慧城市建設和低碳省市試點、低碳城(鎮)試點、低碳社區試點、低碳園區試點的低碳能源、低碳工業、低碳交通、低碳建筑等低碳基礎設施建設及碳管理平臺建設項目列為重點支持項目。

2017年，證監會發布《關于支持綠色債券發展的指導意見》，表示:重點支持長期專注于綠色產業的成熟企業;綠色公司債券申報受理及審核實行“專人對接、專項審核”，適用“即報即審”政策，并且開通“綠色通道”制度安排，提升企業發行綠色債券的便利性。

2020年10月20日，生態環境部、國家發改委、人民銀行、銀保監會、證監會聯合發布《關于促進應對氣候變化投融資的指導意見》，共同致力協調改善金融投資環境以應對氣候變化。

黃衍維表示，金融機構在可持續發展和“碳中和”的目標中扮演十分重要的角色。

數據顯示，國內21家主要銀行綠色信貸規模由2013年底的5.2萬億元增長至2020年末的超過11萬億元;2016至2020年間，我國境內綠色債券發行量均在2000億元以上。截至2020年底，有56只綠色或ESG相關債券在港交所掛牌，累計市值達到2140億港元。

從今年第一季度綠色發債情況來看，2021年前4個月已經有30只綠色相關債券在香港交易所上市，融資超過900億港元，已經超過2020年發行總量。新世紀評級數據顯示，1至5月境內債券市場中綠色債券累計發行數量150只，累計發行金額1924.95億元，同比分別增長56.25%和82.72%。

黃衍維認為，綠色金融市場熱度之高，反映了企業推動“碳中和”的需求強烈，他預計這個勢頭依然會持續。

從房地產投資層面來看，綠色投資成為房地產投資者、開發商和業主做開發和運營決策的核心驅動因素，ESG成為企業可持續發展的價值標準。2020年7月1日，聯交所新版ESG指引開始實施，進一步提升上市公司在ESG治理、實踐、披露等各方面要求;上海證券交易所深入探討ESG指引，A股市場信息披露也將進入強監管時代。“越來越規范和趨向于嚴格的上市公司ESG報告指引，體現了金融市場對綠色轉型的重視程度日益增加。”黃衍維說。

此外，從資產管理角度來看，取得綠色認證的建筑，對于投資回報起到絕對性的提升作用。黃衍維表示，這會提升建筑在商業層面的收益，包括租金提升、資產的保值升值。

以上海甲級寫字樓為例，截至2021年一季度，上海全市甲級寫字樓存量達到1377萬平方米。其中綠色樓宇大約有801萬平方米，約為全部存量的58.2%。其中，大多數的樓宇已經獲得了LEED認證。從認證時間上來看，到2021年一季度，上海甲級寫字樓中綠色樓宇面積較2015年已增長2.4倍。

戴德梁行測算了上海甲級寫字樓市場租金，顯示2021年一季度，上海全市甲級寫字樓中擁有綠色認證的項目的平均租金為人民幣8.51平方米/天，比那些非綠色樓宇的平均租金要高11%。

如果以選用浦東同一區域兩棟甲級寫字樓比較，LEED認證過的綠色甲級寫字樓日租金會比沒有認證過的甲級寫字樓貴2元/平米/天。如果以投資五年期3萬平方米的建筑面積的辦公樓測算，同一區位品質類似的綠色樓宇會比非綠色樓宇多獲得高達1.09億元的租金收益。